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樓主
發(fā)表于: 2022-12-01 11:13
, 來(lái)自:江蘇省常州市 移動(dòng)
上一篇文章《“史詩(shī)級(jí)”房地產(chǎn)救市政策后，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)暴漲？（一）》，從城鎮(zhèn)化的角度來(lái)分析中國(guó)的房地產(chǎn)。得出了三點(diǎn)結(jié)論： 96a2G,c >V 6?B'3~ r 1，城鎮(zhèn)化（率）與房?jī)r(jià)高度正相關(guān)，如果城鎮(zhèn)化（率）見頂，意味著房?jī)r(jià)也就到頂了。 R1,.H92 *\gS 2[S 2，中國(guó)房地產(chǎn)突飛猛進(jìn)和房?jī)r(jià)的暴漲，主要得益于城鎮(zhèn)化的大發(fā)展和人均居住面積大幅提升，這是根本因素，政策的作用是推波助瀾，起的是催化劑的作用。 R\i8O^[ s,z$Vt"h*K 3，房子歸根結(jié)底是商品，拉長(zhǎng)周期看，價(jià)格最終還是由供需決定。 ^)i5.o\ :eHD{= 所以，凡是鼓吹城鎮(zhèn)化還有巨大空間而炒作房?jī)r(jià)的，也該歇歇了。 A(Tqf.,G i^<P@ |q 今天，我將從人口的角度來(lái)分析房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，這是我的分析房地產(chǎn)系列文章的第二篇，后續(xù)還將有N篇，敬請(qǐng)關(guān)注。 !V%h0OE\ whH_<@! 現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有兩種說(shuō)法，一種是“房?jī)r(jià)短期看政策，中期看經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)期看人口”，另一種是“房?jī)r(jià)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”。 JXT%@w>I Z}X oWT2f 無(wú)論哪一種說(shuō)法，影響房?jī)r(jià)的因素中，人口都是非常重要的，且是共識(shí)。 pt/UY<@yoN /Kw}R5l 城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，房子是人用來(lái)住的，歸根結(jié)底是人的購(gòu)買需求，推動(dòng)了中國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)達(dá)20年上漲的牛市行情。 Kp]\r-5UD> z2.9l?"rfQ 我們經(jīng)�？吹矫襟w上的信息，我國(guó)的老齡化很嚴(yán)重，會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌，真的是這樣嗎？ %#AM }MWIa Ai*R%# 我們還經(jīng)�？吹骄W(wǎng)絡(luò)上的信息，我國(guó)新出生人口不斷減少，即便放開二胎政策也沒(méi)有明顯地改變少子化的趨勢(shì)，必將會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下跌，果真如此嗎？ ^4G%*- G` ;YB 那么，我國(guó)到底面臨哪些嚴(yán)峻的人口問(wèn)題呢？ Pn?,56SD = kdq<)>" 到底是什么人口問(wèn)題，會(huì)影響房?jī)r(jià)呢？ j<* hq[:U?!Tt 中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)的時(shí)間點(diǎn)是哪一年呢？ k U75 MC'2;, 我先拋出幾個(gè)媒體的觀點(diǎn)和網(wǎng)絡(luò)上的熱點(diǎn)人口話題，請(qǐng)大家?guī)е蓡?wèn)，跟隨我一起逐步解開中國(guó)人口困局下的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。 ejF GeR NE~R&ym9 一、人口老齡化與房?jī)r(jià)的關(guān)系 HQ187IwpTm 人口老齡化主要有兩個(gè)含義：一是指老年人口相對(duì)增多，在總?cè)丝谥兴急壤粩嗌仙倪^(guò)程；二是指社會(huì)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老年?duì)顟B(tài)，進(jìn)入老齡化社會(huì)。國(guó)際上通�？捶ㄊ�，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口處于老齡化社會(huì)。 n0\k(@+k r%:Q (| v? 老齡化必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌嗎？ $Gy
& kzkrvC+u 下圖是日本老齡化走勢(shì)圖，從圖中可以看到，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，日本在1971年65歲及以上老齡人口占比首次突破7%，日本開始進(jìn)入老齡化社會(huì)。 lwVo%-
K3Sa6"U 從人口結(jié)構(gòu)看，日本1970-1990年老齡化上升趨勢(shì)較為緩慢，64歲以上人口占比從7.1%上升至11.9%，而1990年后，日本老齡化進(jìn)程加快，到2020年這一比例已經(jīng)上升至28.4%。 S]"U(JmW\ P0mY/b BU MbT;]Bo 下圖是日本的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，日本房?jī)r(jià)崩盤時(shí)間是1991年，也就是說(shuō)日本進(jìn)入老齡化開始20年后，房?jī)r(jià)才崩盤。 p1BMQ?=($ MBIlt
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