90年代我國退出福利分房制度以來，每年都會(huì)有人跳出來說中國房地產(chǎn)已經(jīng)到了最危險(xiǎn)的時(shí)刻，并唱空中國的房地產(chǎn)。然而，回顧過往20年，可以說中國房地產(chǎn)的韌性和強(qiáng)勁遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這些悲觀主義者的判斷。 D
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   2000年以來，全國平均的房地產(chǎn)價(jià)格從2000元/平米上漲到10000萬/平米，年均漲幅高達(dá)8.4%。而20年間的CPI總漲幅僅為60%，上證綜指的總漲幅僅為50%。房地產(chǎn)成為了老百姓心目中最保值、最安全、最重要的資產(chǎn)類別。 d*%`!G  
   對(duì)于絕大多數(shù)資產(chǎn)而言，漲幅越大，波動(dòng)越大。比如比特幣的波動(dòng)和回撤就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美股，而美股的波動(dòng)和回撤又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國國債，背后的原理是，高收益必然伴隨高風(fēng)險(xiǎn)。然而我國的房地產(chǎn)不是這樣，2000年以來的20年間，從全國范圍來看，只有2008年全球金融危機(jī)期間我國房價(jià)出現(xiàn)了1.7%的下跌，其余20年房價(jià)均在上漲，只不過漲幅有大有小�？梢哉f，幾乎沒有任何資產(chǎn)可以像中國的房子這樣如此高回報(bào)、低波動(dòng)。當(dāng)然，房價(jià)的快速上漲是分布不均的。在經(jīng)濟(jì)活力最甚的一線城市，房價(jià)的上漲速度達(dá)到了令人瞠目結(jié)舌的程度。2000年以來，北京、上海、深圳在平均房價(jià)由4700、3600、5500元/平米漲到6.3萬，5.6萬和7.3萬/平米，分別上漲了13倍、15倍和13倍。如果僅看中心城區(qū)的話，三個(gè)一線城市的房價(jià)在20年間上漲幅度均超過20倍，折合年均16%的漲幅。很多人說，如果評(píng)價(jià)中國過去20年間最核心的資產(chǎn)，那么非房子莫屬。更有人開玩笑說，北上深只有兩種人：有房子的和沒房子的。為何中國房地產(chǎn)價(jià)格能夠經(jīng)歷20年快速、持續(xù)的上漲？其背后有“收入增長”、“信貸寬松”和“人口流入”三重因素。 $H9%J  
   首先，受2001年加入WTO和2008年后的多輪大規(guī)模投資拉動(dòng)影響，我國的人均可支配收入從2000年的3700元上漲到2021年的36000元。上漲幅度接近10倍�？梢哉f，中國房地產(chǎn)的“奇跡”背后，首先是中國經(jīng)濟(jì)的“奇跡”。 \hEN4V[  
  第二，房地產(chǎn)一度被當(dāng)做我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“政策抓手”和“動(dòng)力引擎”。例如2008年的“四萬億”，2014年的“棚改貨幣化”。每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行，政策當(dāng)局就會(huì)通過降低首付、降低房貸利率，降低銀行準(zhǔn)備金率等方式刺激居民貸款買房。因此，房地產(chǎn)也被戲稱作是我國經(jīng)濟(jì)的“夜壺”。而我國房地產(chǎn)價(jià)格快速增長的背后正是信貸和貨幣總量的快速增長。2000年以來，我國廣義貨幣M2總量增長了超過15倍，與北上深房價(jià)的增幅相當(dāng)。經(jīng)濟(jì)下滑期間，貨幣政策的周期性寬松成為了房價(jià)“只漲不跌”的重要推手�！敖�(jīng)濟(jì)好的時(shí)候買房，經(jīng)濟(jì)差的時(shí)候更要買房”成了不少“炒房客”的黃金法則。 ]n~ilS.rkl  
  第三，我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和較快的人口增速是支持我國過去20年間房價(jià)持續(xù)上行的重要趨勢(shì)性因素。2000年我國城鎮(zhèn)總?cè)丝?.6億，至2020年城鎮(zhèn)人口翻倍至9億。不斷涌入城市的年輕人一方面為城市提供了活力與勞動(dòng)力，另一方面其安家需求持續(xù)支撐了城市的房價(jià)�！疤涂�6個(gè)錢包只為買一套房子”正是這種現(xiàn)象的最好注腳。 AGYc |;  
   然而，這一切正在面臨20年以來最嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。 #a8B/-  
   首先，我國已經(jīng)過人口頂點(diǎn)，未來30年適齡購房人群數(shù)量將下降2億人。 MfWyc_  
人口老齡化持續(xù)加劇，新生人口數(shù)量不斷下滑，我國適齡購房人群正面臨建國以來的拐點(diǎn)。2000年我國出生率千分之14，而2021年出生率驟降到千分之7.5。 "*sr x]  
  中國人口專家梁建章于2021年12月發(fā)布《中國人口預(yù)測(cè)報(bào)告2021版》，文章的估算結(jié)果顯示：如果不能采取積極大力的生育鼓勵(lì)政策，中國的出生人口將在今后2-3年內(nèi)降至1000萬，到2050年降至773萬，2100年僅306萬。文章結(jié)論是“如果只按目前這種力度來鼓勵(lì)生育，中國毫無疑問將在幾十年內(nèi)成為老齡化程度和人口萎縮最嚴(yán)重的國家之一�！� V eQg-#&I  
而來自《國家人口發(fā)展戰(zhàn)略研究.人口發(fā)展預(yù)測(cè)課題》則顯示，我國總?cè)丝谝呀?jīng)于觸頂，將在2035年后緩慢回落。更重要的是，15-64歲的適齡勞動(dòng)力人口早在2016年前后就已經(jīng)觸頂，高點(diǎn)為10億人，隨后將開啟緩慢下行。至2050年，15-64歲人口總數(shù)將降至8.5億人左右。如果認(rèn)為20-64歲人口是買房的主力軍，那么這個(gè)年齡段的人口數(shù)量在2050年將下降至不足8億人，比今天少整整2億。  vz7J-CH  
   第二，城鎮(zhèn)化已達(dá)瓶頸，城市新增人口逐年下降。 D,k"PaLP  
城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近瓶頸，新增城鎮(zhèn)化人數(shù)呈逐年下降走勢(shì)。2000年-2010年，我國新增城鎮(zhèn)化人數(shù)約2000-3000萬人/年，這個(gè)數(shù)字自2020年后快速下降，2021年新增城鎮(zhèn)化人口僅為1205萬人。 Y/ .Z.FD`  
   我國2000年城鎮(zhèn)化率僅僅35%，而目前常住人口城鎮(zhèn)化高達(dá)65%，戶籍城鎮(zhèn)化率超過45%。我們用20年的時(shí)間將城鎮(zhèn)化率提升了30個(gè)百分點(diǎn)，可謂是創(chuàng)造了城鎮(zhèn)化的奇跡。但是反過來說，我們目前城鎮(zhèn)化率進(jìn)一步提升的空間不大了。對(duì)比全球發(fā)達(dá)國家來看，英國、美國城鎮(zhèn)化率均為80%，德國77%，意大利71%。換句話說，我們距離全球發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的城鎮(zhèn)化水平僅有5-10個(gè)百分點(diǎn)的差距，提升的空間相對(duì)有限了。 Us0EG\Y  
   第三，我國人均住房面積也已經(jīng)接近了發(fā)達(dá)國家平均水平。 Z Z:}AQ  
《中國人口普查年鑒-2020》顯示，我國人均住房面積已經(jīng)達(dá)到42平米，每戶居住面積達(dá)到111平米。城市家庭人均居住面積為37平米。而日本人均住房面積為35平米，德國人均面積為41平米，荷蘭41平、意大利43平米。即便扣除掉20%的公攤，我國人均住房面積也超過30平米，大約是日、德、意的80-90%。而要知道，我國的人均可支配收入僅僅只有這些國家的大約1/10-1/8。為什么我國這么低的人均收入能夠支撐起這么大的人均住房面積和房價(jià)？答案很顯然：更高的杠桿率水平。我國私人部門信貸與GDP之比在2022年升至180%，而日本在1990年股市和房地產(chǎn)泡沫破滅前的這一比例僅為170%。 -K3^BZHI  
   第四，在這些長期的結(jié)構(gòu)性拐點(diǎn)到來的背景下，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨“預(yù)期走弱、收入下降、金融收緊”的三重周期性壓力，可能加劇房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行壓力。 ^>hW