90年代我國(guó)退出福利分房制度以來(lái)，每年都會(huì)有人跳出來(lái)說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)到了最危險(xiǎn)的時(shí)刻，并唱空中國(guó)的房地產(chǎn)。然而，回顧過(guò)往20年，可以說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)的韌性和強(qiáng)勁遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了這些悲觀主義者的判斷。 %u;~kP|S%  
   2000年以來(lái)，全國(guó)平均的房地產(chǎn)價(jià)格從2000元/平米上漲到10000萬(wàn)/平米，年均漲幅高達(dá)8.4%。而20年間的CPI總漲幅僅為60%，上證綜指的總漲幅僅為50%。房地產(chǎn)成為了老百姓心目中最保值、最安全、最重要的資產(chǎn)類別。 tnLAJ+-M  
   對(duì)于絕大多數(shù)資產(chǎn)而言，漲幅越大，波動(dòng)越大。比如比特幣的波動(dòng)和回撤就遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美股，而美股的波動(dòng)和回撤又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)國(guó)債，背后的原理是，高收益必然伴隨高風(fēng)險(xiǎn)。然而我國(guó)的房地產(chǎn)不是這樣，2000年以來(lái)的20年間，從全國(guó)范圍來(lái)看，只有2008年全球金融危機(jī)期間我國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)了1.7%的下跌，其余20年房?jī)r(jià)均在上漲，只不過(guò)漲幅有大有小�？梢哉f(shuō)，幾乎沒有任何資產(chǎn)可以像中國(guó)的房子這樣如此高回報(bào)、低波動(dòng)。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的快速上漲是分布不均的。在經(jīng)濟(jì)活力最甚的一線城市，房?jī)r(jià)的上漲速度達(dá)到了令人瞠目結(jié)舌的程度。2000年以來(lái)，北京、上海、深圳在平均房?jī)r(jià)由4700、3600、5500元/平米漲到6.3萬(wàn)，5.6萬(wàn)和7.3萬(wàn)/平米，分別上漲了13倍、15倍和13倍。如果僅看中心城區(qū)的話，三個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)在20年間上漲幅度均超過(guò)20倍，折合年均16%的漲幅。很多人說(shuō)，如果評(píng)價(jià)中國(guó)過(guò)去20年間最核心的資產(chǎn)，那么非房子莫屬。更有人開玩笑說(shuō)，北上深只有兩種人：有房子的和沒房子的。為何中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格能夠經(jīng)歷20年快速、持續(xù)的上漲？其背后有“收入增長(zhǎng)”、“信貸寬松”和“人口流入”三重因素。 z5TuGYb<  
   首先，受2001年加入WTO和2008年后的多輪大規(guī)模投資拉動(dòng)影響，我國(guó)的人均可支配收入從2000年的3700元上漲到2021年的36000元。上漲幅度接近10倍。可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)的“奇跡”背后，首先是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“奇跡”。 "-- t e
 
  第二，房地產(chǎn)一度被當(dāng)做我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“政策抓手”和“動(dòng)力引擎”。例如2008年的“四萬(wàn)億”，2014年的“棚改貨幣化”。每當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行，政策當(dāng)局就會(huì)通過(guò)降低首付、降低房貸利率，降低銀行準(zhǔn)備金率等方式刺激居民貸款買房。因此，房地產(chǎn)也被戲稱作是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的“夜壺”。而我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速增長(zhǎng)的背后正是信貸和貨幣總量的快速增長(zhǎng)。2000年以來(lái)，我國(guó)廣義貨幣M2總量增長(zhǎng)了超過(guò)15倍，與北上深房?jī)r(jià)的增幅相當(dāng)。經(jīng)濟(jì)下滑期間，貨幣政策的周期性寬松成為了房?jī)r(jià)“只漲不跌”的重要推手�！敖�(jīng)濟(jì)好的時(shí)候買房，經(jīng)濟(jì)差的時(shí)候更要買房”成了不少“炒房客”的黃金法則。 ;NRF=d>  
  第三，我國(guó)城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)和較快的人口增速是支持我國(guó)過(guò)去20年間房?jī)r(jià)持續(xù)上行的重要趨勢(shì)性因素。2000年我國(guó)城鎮(zhèn)總?cè)丝?.6億，至2020年城鎮(zhèn)人口翻倍至9億。不斷涌入城市的年輕人一方面為城市提供了活力與勞動(dòng)力，另一方面其安家需求持續(xù)支撐了城市的房?jī)r(jià)。“掏空6個(gè)錢包只為買一套房子”正是這種現(xiàn)象的最好注腳。 "O(9