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樓主
發(fā)表于: 2022-10-17 13:06
, 來自:江蘇省常州市 移動
當下購房人的信心是增加了還是減弱了？大家對接下來的房價走勢持何種態(tài)度？ m_\CK5T_
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10月9日，央行發(fā)布的《2022年第三季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》給出了參考“答案”：報告顯示，未來三個月，17.1%的居民打算購房，這一比例高于二季度的16.9%；對下季房價，14.8%的居民預期“上漲”，大幅低于二季度的16.2%。 OjrQ[`(E
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一言概之，居民購房意愿有所增強，同時也更“看空”房價。 ^6J*yV%
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有人可能會說，這不合理啊，不看好的情況下，為什么買房信心還會增加呢？原因很簡單，當前的市場上購房主力人群是剛需和剛改，且目前各地出臺的很多政策，對這兩類人大有裨益。疊加很多二三線城市，房價基本已經(jīng)跌至底部，很多人正是瞅準了時機，乘虛進場。 Y* wbFL6`
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比如南京、蘇州、杭州、武漢、鄭州、長沙等新一線、強省會城市，不僅大幅降低購房門檻，降低借貸條件，而且針對剛性購房者有重磅購房優(yōu)惠政策。 .}Bb
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這種背景下，真正有購房需求的人，買房的欲望自然會有所增加。事實上，對于這部分購房群體而言，房子是用來住的，不是用來炒的。當然，不排除樓市在經(jīng)歷近一年半的調(diào)整之后，很多人已經(jīng)有了“抄底”的心思。 0A5xG&
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2022年只剩2個多月了，到底該不該買房？結(jié)論我們先按下不表。 'DntZK
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先看看和房地產(chǎn)密切相關(guān)的居民房貸支出、全國土地市場行情、各地“救市”情況，以及信貸政策走向四方面的情況。 "]zq<LmX
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第一，9月份居民部門房貸支出同比繼續(xù)減少，但存款繼續(xù)增加。
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9月份新增社融3.5萬億元，同比多增6274億元，之前市場預期是2.8萬億元，可以說是大超預期。具體而言，企業(yè)中長貸同比多增6540億元至1.4萬億元、創(chuàng)歷史同期新高；短貸延續(xù)增長、同比多增超4740億元。 [>C^ 0\Z~
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由此不難看出，9月份企業(yè)投資信心在增強。不過，居民部門的信心卻很難調(diào)動起來，居民貸款同比少增超1380億元，其中中長期貸款同比少增1211億元，連續(xù)10個月少增，創(chuàng)近7年同期新低。貸款支出減少，錢都跑到銀行睡大覺了——9月份，居民存款同比增加3230億元，依舊一路走高。 V!]e#QH;
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居民房貸支出，最能反映老百姓對房地產(chǎn)的真實態(tài)度。但數(shù)據(jù)層面?zhèn)鬟f出的信號是，老百姓仍然對買房不感興趣。過去二十年，幾乎是全民參與的投資游戲，為什么戛然而止了？ pSV
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第二，今年第三輪土拍即將落下帷幕，從目前主要城市的土拍結(jié)果來看，土地滯銷嚴重，“國資”仍然是拿地主力軍。這意味著很多城市的日子真的不好過。 BtU,1`El5
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根據(jù)中指研究院發(fā)布的報告，今年9月，50家代表房企拿地總額同比下降45.3%，降幅較上月擴大。國央企是集中供地拿地主力。2022上半年拿地金額中地方國企+央企拿地金額占比達到新高71%。 4XX21<yn
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截止目前，22城中有13城三輪土拍已經(jīng)結(jié)束，從部分城市來看： r10)1`[
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上海：35宗地，有24宗底價成交，占比約70%。80%的土地被央企、國企收入囊中，并且多以聯(lián)合參拍的形式參與。 :*}tkr4&eh
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廣州：20宗地，有2宗終止掛牌。其余18宗，13宗底價成交，2宗溢價成交，3宗流拍。綜合而言，廣州的流拍率高達25%。值得一提的是，此次廣州拍出的地塊全部由央企、國企以及地方城投平臺獲得。 hDmVv;M:
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杭州：19宗地，10宗底價成交。雖然全部成交，但是根本原因是優(yōu)質(zhì)地塊增加。和上海、廣州、深圳等城市一樣，杭州拿地的企業(yè)也以央國企為主。 YdC:P#
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整體來看，一二線城市土拍成交量尚樂觀。50家代表房企，拿地主要圍繞二線城市。今年前9個月，50強房企在二線城市拿地占比近60%。但看三四線城市，則是另外一種光景：大多數(shù)三四線城市土拍的地塊均為底價成交，鹽城、湛江、韶關(guān)、南通等市流拍率創(chuàng)新高。 _ogT(uYyr
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第三，各地仍在馬不停蹄“救市”，各種大招見怪不怪。 ^+,mxV'8!
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據(jù)不完全統(tǒng)計，截止到9月末，全國“以房催生”的城市有40個。何為以房催生？簡單來說救市，多生娃可破限購，可享受更多購房優(yōu)惠政策。比如很多城市在新政中明確，二孩、三孩家庭購買首套房，不僅可以享受貸款利率優(yōu)惠，而且還能拿到開發(fā)商的打折價格。此外，符合條件的多孩家庭，購房還可以享受退稅降費政策。 :,GsbNKW
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最值得一提的是，蘇州在“托市”方面，又讓人大開眼界了：近日，一則“蘇州市政府部門擬定向回購部分新房項目”的消息，受到廣泛關(guān)注。10月12日，新京報記者從蘇州市人民政府相關(guān)人士處了解到，此事基本屬實。 s2w .V
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我想說的是，辦法確實是好辦法，但問題是如何落地？今年以來，全國累計出臺了近800次調(diào)控，其中很多都是關(guān)于發(fā)放購房補貼、買房給獎勵、買房降費的，但都沒有人告訴我們，這些錢從哪里來？ $t}L|"=8X
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蘇州這樣的經(jīng)濟強市，財政壓力可能可控，別說回購1萬套，就是回購5萬套，可能也不是大問題。但問題的關(guān)鍵是，蘇州之外的全國數(shù)百個三四線城市，上千個縣城怎么辦？本來就已經(jīng)財政赤字了，很多城市連公務(wù)員的工資都發(fā)不出來了，還有多余的錢去托樓市嗎？ xo ^_;(;
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第四，降價賣房已成常態(tài)。 joM 98H@
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第一財經(jīng)此前報道，今年前8個月，20強房企中有12家降價賣房，而且是大幅降價甩賣。其中金科降價幅度高達21.9%。到了9月份，這一數(shù)據(jù)又增加了，50強房企中有36家在降價賣房，占比高達72%。 fFSW\4JD=
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更重要的是，降價賣房的城市已經(jīng)由此前的三四線城市，蔓延到一二線城市。廣州、北京、深圳、武漢、杭州、鄭州、天津、南京、濟南、成都、重慶等，降價賣房也已成常態(tài)。 8)R )h/E>
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二三線城市降價賣房，早就不稀奇了，今天我們重點說說一線城市：在深圳，現(xiàn)在流傳著這么一句話：尖崗山賣出了龍華價，羅湖賣出了光明價，光明賣出了坪山價，坪山直接降到接近東莞價。有網(wǎng)友形容，開發(fā)商為了賣房，就差開口直接問購房者：“降多少你才愿意買，我一定滿足你。” <C CEqY 4
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